Ακίνητα: Αυξημένη ζήτηση και άνοδος τιμών – Μεγάλη ζήτηση για ανακαινίσεις
21 days ago
6

Στο Παγκράτι, με πάνω από 2.000 αγγελίες κατοικιών προς πώληση αυτή τη στιγμή, τα ανακαινισμένα ρετιρέ πωλούνται με τιμές πάνω από τα 4.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Κυψέλη με τη μεγάλη προσφορά άνω των 3.500 αγγελιών και σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε προ πανδημίας είναι ελάχιστα πλέον τα σπίτια που πωλούνται με τιμές πέριξ των 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Στο Κολωνάκι, με πάνω από 1.500 αγγελίες σπιτιών προς πώληση, μόνο τα ημιυπόγεια πωλούνται με τιμές κάτω των 1.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ πάνω από την πλατεία τα νούμερα για ανακαινισμένα διαμερίσματα σε προπολεμικά κτίρια ξεπερνούν τα 7.500 ευρώ ανά τ.μ.

Όπως προκύπει, εν μέσω κορωνοϊού, οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας έχουν πάρει την ανιούσα, με την αγορά να διαπιστώνει αύξηση στις περισσότερες περιοχές, έστω κι αν λόγω της πανδημίας καταγράφηκε το προηγούμενο διάστημα μείωση του όγκου των συναλλαγών.

Η περαιτέρω αύξηση προκύπτει φέτος το καλοκαίρι και στις αγγελίες με βάση τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες, όπως καταγράφει ο δείκτης του δικτύου Spitogatos, όπου η μέση τιμή πώλησης που ζητούν αυτή τη στιγμή οι ιδιοκτήτες στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας αγγίζει τα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. ενώ η μέση τιμή ενοικίασης τα 9 ευρώ ανά τ.μ.

Παράλληλα, στην τελευταία της έκθεση για την πορεία της κτηματαγοράς στο κέντρο της Αθήνας και τον αντίκτυπο του κορωνοϊού η Cerved Property Services (CPS) επισημαίνει πως στον Δήμο Αθηναίων παρατηρείται αυξητική τάση των τιμών κατοικιών στις περισσότερες περιοχές, με ιδιαίτερα αυξημένη τη ζήτηση, κυρίως στις καλές περιοχές του κέντρου, από Ελληνες αγοραστές για κατοικίες δύο έως τριών υπνοδωματίων για ιδιοκατοίκηση. Επιπλέον, καταγράφεται αύξηση των τιμών των ενοικίων, αλλά και της κατασκευαστικής δραστηριότητας για ανακαινίσεις και ανακατασκευές παλαιών κατοικιών. 

H CPS, όπως έχει μετεξελιχθεί σήμερα, δύο χρόνια μετά την εξαγορά της τότε Eurobank Property Services από την Cerved (η τελευταία κατέχει σημαντική θέση στην Ιταλία στους τομείς ανάλυσης πιστωτικού κινδύνου και διαχείρισης απαιτήσεων), είναι πλέον πιστοποιημένο μέλος της European AVM Alliance, ευρωπαϊκής ένωσης παρόχων στον τομέα των αυτοματοποιημένων μοντέλων αποτίμησης με ψηφιακά εργαλεία και εξειδικευμένα συστήματα λογισμικού, τα οποία επιτρέπουν μια ολοκληρωμένη προσέγγιση στην εκτίμηση του ακινήτου, αλλά και στη μαζική διαχείριση χαρτοφυλακίων.

Οι τάσεις εν μέσω πανδημίας

Η CPS έχει καταγράψει όλες τις τάσεις στην αγορά του κέντρου της Αθήνας, καθώς και των βορείων προαστίων, διαπιστώνοντας ότι το 2021 αναμένεται να αποτελέσει χρονιά σημαντικών αλλαγών στην αγορά ακινήτων.

Η εμφάνιση νέων τάσεων στην καταναλωτική συμπεριφορά και τη ζήτηση, η αλλαγή νοοτροπίας και αναγκών λόγω και της πανδημίας που έχει στρέψει τη ζήτηση από πλευράς των αγοραστών σε σπίτια με μεγαλύτερους χώρους, σε συνδυασμό με τα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας που έχουν δρομολογηθεί -όπως το έργο στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, οι επεκτάσεις του μετρό κ.ά.-, εκτιμάται ότι θα επηρεάσουν και θα μετατοπίσουν χωρικά τη ζήτηση των οικιστικών και όχι μόνο ακινήτων, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας.

«Μια επιπλέον σημαντική αλλαγή στην αγορά ακινήτων πιθανολογείται ότι θα συντελεστεί με την αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς, από το β’ εξάμηνο του 2021, μέσω πλειστηριασμών των ακινήτων, τα οποία αποτελούν εξασφαλίσεις στα δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί ή τιτλοποιηθεί», αναφέρει σχετικά η εταιρεία.

Η αγορά ακινήτων θα εμφανίσει ανάκαμψη με πολλές επενδυτικές προοπτικές, ιδιαίτερα μετά την επιστροφή στην κανονικότητα, και αυτό επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι, παρά την ανακοπή της δυναμικής της αγοράς ακινήτων, ως συνέπεια της πανδημίας, ορισμένες από τις μεγαλύτερες εταιρείες συνεχίζουν τις επενδύσεις τους στο ελληνικό real estate.

Από τους βασικούς λόγους για τους οποίους αναμένεται ότι η ανάπτυξη του ελληνικού real estate θα ακολουθήσει την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια είναι η γεωγραφική θέση της χώρας και το εξαιρετικό κλίμα που επικρατεί κατά το μεγαλύτερο μέρος του έτους, γεγονός το οποίο προσελκύει και το ξένο αγοραστικό ενδιαφέρον, έστω κι αν εν μέσω πανδημίας υπήρξε περιορισμός της ζήτησης από το εξωτερικό. Σημειωτέον ότι το ελληνικό ακίνητο παραμένει ακόμη φθηνό προϊόν για τους Ευρωπαίους και όχι μόνο.

Πάντως, όπως επισημαίνει η CPS, για να επιτευχθεί γρήγορη και δυναμική ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων απαιτείται ο ψηφιακός μετασχηματισμός της δημόσιας διοίκησης -που, ωστόσο, επιταχύνθηκε λόγω των συνθηκών της πανδημίας- να συνεχιστεί και να αναπτυχθεί περαιτέρω, να γίνουν οι αναγκαίες ενέργειες με σκοπό τη βελτίωση των γραφειοκρατικών διαδικασιών στην αγορά ακινήτων, που για πολλά χρόνια έχουν αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα πολλών πράξεων και επενδύσεων.

Οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας

Ως προς τις τιμές στον Δήμο Αθηναίων, η CPS διαχωρίζει τις περιοχές στον «Α’ κύκλο Ακρόπολης» για όσες βρίσκονται πιο κοντά στο σημαντικότερο τοπόσημο της χώρας (Πλάκα, Μοναστηράκι, Θησείο, Ψυρρή, Ανω Πετράλωνα, Κουκάκι, Κεραμεικός, Γκάζι, Βοτανικός) και στον «Β’ κύκλο Ακρόπολης» με τις λοιπές περιοχές του Δήμου της Αθήνας (Νέος Κόσμος, Ιλίσια, Παγκράτι, Αμπελόκηποι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι).

Εν μέσω πανδημίας, για τις περιοχές που βρίσκονται πιο κοντά στην Ακρόπολη, υπήρξε μεν στασιμότητα του όγκου συναλλαγών λόγω και του περιορισμού της ζήτησης για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και για «Χρυσή Βίζα» για τη χορήγηση αδειών διαμονής σε αγοραστές ακινήτων από τρίτες χώρες αξίας άνω των 250.000 ευρώ. Ωστόσο, παρατηρήθηκαν σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας με ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων, άνοδος της ζήτησης, αλλά και των τιμών. Οι τιμές των συναλλαγών που έγιναν για διαμερίσματα παλαιά που χρήζουν ανακαίνισης ξεκινούν από τα 1.400 ευρώ, ενώ αντίστοιχα από τα 2.500 ευρώ ανά τ.μ. για ανακαινισμένα, με μεγάλη διακύμανση προς τα πάνω ανάλογα με τη θέα στην Ακρόπολη, τη θέση, τον βαθμό ανακαίνισης κ.ά.

«Στην Πλάκα και το Μοναστηράκι εντοπίζονται κυρίως διατηρητέα κτίρια κατοικιών και λίγες πολυκατοικίες άνω της 40ετίας που παρουσιάζουν πολύ μεγάλο εύρος τιμών και ανάλογα με την ιστορικότητα του κτίσματος και τη θέα τα ακίνητα αυτά θα πρέπει να εξετάζονται ανά περίπτωση». Ενδεικτικά, διαμέρισμα ρετιρέ 4ου ορόφου με επιφάνεια 237 τ.μ. στη «γειτονιά των θεών», στην περιοχή της Ακρόπολης με θέα στον Ιερό Βράχο, πλήρως ανακαινισμένο και με φυσικό αέριο, πωλείται αυτή τη στιγμή στην τιμή των 2,25 εκατ. ευρώ, αλλιώς στα 9.500 ευρώ ανά τ.μ.

Ως διάμεση τιμή, πάντως, για τα σπίτια στην Πλάκα η CPS τοποθετεί τις τιμές κοντά στα 4.100 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθεί το Μοναστηράκι στα 3.900 ευρώ ανά τ.μ., με την περιοχή της Ακρόπολης να βρίσκεται πέριξ των 3.500 ευρώ, του Μακρυγιάννη κοντά στα 3.300 ευρώ, ενώ σε Φιλοπάππου, Θησείο, Κουκάκι και Φιξ η διάμεση τιμή πέφτει στα 2.500 ευρώ ανά τ.μ.
Στον «Β’ κύκλο Ακρόπολης», και δη για τις περιοχές των Αμπελοκήπων, Ιλισίων, Παγκρατίου, οι τιμές των συναλλαγών για τα πιο καινούρια διαμερίσματα είναι από τα 2.700 ευρώ ανά τ.μ. και πάνω, ενώ για διαμερίσματα άνω των 30 ετών ξεκινούν από τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Η στροφή στα μεγαλύτερα διαμερίσματα καταγράφεται και στην αυξημένη ζήτηση, ιδιαίτερα για διαμερίσματα επιφάνειας άνω των 100 τ.μ.

Σε Κυψέλη και Εξάρχεια οι συναλλαγές στα πιο καινούρια διαμερίσματα ξεκινούν από τα 2.000 ευρώ και πάνω, ενώ για διαμερίσματα 30ετίας κυμαίνεται πάνω από 800 ευρώ ανά τ.μ. Και στην περίπτωση αυτή, σημειώνεται αυξημένη ζήτηση για αγορά σε σπίτια άνω των 80 τ.μ., και δη για υψηλούς ορόφους και ανακαινισμένα. Στην Κυψέλη είναι χαρακτηριστικό ότι πλέον οι διάμεσες τιμές είναι πάνω από τα 1.100 ευρώ ανά τ.μ. για τη (φθηνότερη) περιοχή της πλατείας, ενώ αγγίζουν τα 1.300 ευρώ ανά τ.μ. για τη Φωκίωνος Νέγρη. Στα Εξάρχεια η διάμεση τιμή είναι σε επίπεδα άνω των 1.700 ευρώ ανά τ.μ. και μόνο γύρω από το Πολυτεχνείο πέφτουν κάτω από τα 1.600 ευρώ.

Στο Κολωνάκι καταγράφεται εν μέσω πανδημίας αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερα σπίτια 110-150 τ.μ. από Ελληνες και αλλοδαπούς αγοραστές, με συνακόλουθη αύξηση και στις τιμές. Η ζήτηση από το εξωτερικό προέρχεται κυρίως από Δυτικοευρωπαίους για διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών με θέα, μεγάλες βεράντες, σε υψηλότερους ορόφους κ.λπ., κυρίως για ιδιόχρηση, διαπιστώνει η CPS, με τις τιμές των συναλλαγών να ξεπερνούν τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Η διάμεση τιμή για την περιοχή της Ρηγίλλης είναι σε επίπεδα που προσεγγίζουν τα 5.000 ευρώ ανά τ.μ., στο Κολωνάκι λίγο χαμηλότερα των 4.000 ευρώ ανά τ.μ. και στον Λυκαβηττό μεταξύ 2.600-2.700 ευρώ ανά τ.μ. Οι χαμηλότερες τιμές συναλλαγών στο κέντρο, οι οποίες μάλιστα, σύμφωνα με τη CPS, καταγράφονται σε Πατήσια, Σεπόλια και Κολωνό, όπου ουσιαστικά δεν υπάρχουν νεόδμητα και οι τιμές συναλλαγών στα διαμερίσματα 30ετίας και άνω είναι στα 500 ευρώ, αποτελώντας μάλιστα και εξαίρεση αφού έχουν παραμείνει στα επίπεδα προ πανδημίας.

Σε άνοδο και τα ενοίκια του κέντρου

Πάντως, πέραν της δεδομένης ανόδου των τιμών όσον αφορά την αγορά ακινήτων, τα ενοίκια για μακροχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας παραμένουν υψηλά και επίσης ακολουθούν την ανιούσα. Και αυτό παρά το γεγονός της γενικευμένης διαπίστωσης για την πτώση που προκάλεσε η πανδημία στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ως γενικότερες αιτίες είναι καταρχάς ότι τα ακίνητα τύπου Airbnb αποτελούν διαφορετικό προϊόν κατοικίας και δεν σχετίζεται με την κλασική κατοικία 70-120 τ.μ. που θα αναζητήσει η μέση ελληνική οικογένεια. Επιπλέον, υπάρχει μικρή διαθεσιμότητα διαμερισμάτων, ιδιαίτερα ακίνητα έως 15 ετών, αφού κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης η οικοδομική δραστηριότητα είχε παγώσει κυρίως λόγω μη χρηματοδότησης από τις τράπεζες. Μία ακόμη παράμετρος είναι ότι πολλά παλαιά ακίνητα προκειμένου να προωθηθούν στην αγορά έχουν ανακαινιστεί (π.χ. πρόγραμμα «Εξοικονομώ») και ο ιδιοκτήτης προσδοκά να αποσβέσει το κεφάλαιο επένδυσης και να βελτιώσει την απόδοση του ακινήτου. Παράλληλα είναι πολλοί οι ενδιαφερόμενοι που δεν μπορούν να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Καινούρια σπίτια στα βόρεια προάστια

Σε άνοδο βρίσκονται και οι τιμές στα βόρεια προάστια, οι πιο ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας που δεν ακολούθησαν τα τελευταία χρόνια το ράλι των νοτίων προαστίων, όπου λόγω αναβάθμισης του παραλιακού μετώπου η ζήτηση από το εξωτερικό ήταν και παραμένει υψηλή. Τώρα, στα βόρεια προάστια κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι η αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας τόσο μέσω της ανακαίνισης – ανακατασκευής παλαιών κατοικιών όσο και με πολλές νέες κατασκευές μέσα στον κορωνοϊό.

Εξ ου και παρατηρείται μεγαλύτερη ζήτηση για ιδιοκατοίκηση, ειδικά όταν πρόκειται για νεόδμητα ακίνητα, υψηλότερη ζήτηση για οικόπεδα, αλλά και άνοδος στις τιμές των οικοπέδων, αύξηση των ενοικίων και φυσικά των ζητούμενων τιμών για αγορά, όπως διαπιστώνει η CPS.

Oι υψηλότερες τιμές καταγράφονται σε Ψυχικό, Φιλοθέη, με τις τιμές των συναλλαγών να κυμαίνονται 4.500-5.200 ευρώ ανά τ.μ. για τα νεόδμητα, ενώ 2.500- 3.500 ευρώ ανά τ.μ. για τα παλαιότερα ακίνητα. «Η προσφορά είναι περιορισμένη τόσο σε κατοικίες όσο και σε οικόπεδα, ενώ σημειώνεται και αύξηση για αγοράς γης, με τις αξίες να ξεκινούν από τα 1.700 ευρώ ανά τ.μ.», επισημαίνεται σχετικά.

Από τα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. είναι οι τιμές των οικοπέδων σε Νέο Ψυχικό και Παπάγου, όπου επίσης παρατηρείται αύξηση της ζήτησης για οικόπεδα και άνοδος των τιμών νεόδμητων κατοικιών, την ίδια στιγμή που διατηρούνται σταθερές οι τιμές σε ακίνητα άνω της 20ετίας. Οι τιμές των συναλλαγών στις συγκεκριμένες περιοχές κυμαίνονται 2.800-3.500 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο καινούρια σπίτια.

Από τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και πάνω είναι οι τιμές των συναλλαγών στα νεόδμητα σε Αγία Παρασκευή, Χολαργό και Χαλάνδρι, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα το αντίστοιχο νούμερο πέφτει στα 1.500 ευρώ ανά τ.μ. και πάνω. Στο Χαλάνδρι, για παράδειγμα, για σπίτια έως 10 ετών οι τιμές κυμαίνονται από τα 2.200 ευρώ ανά τ.μ. έως τα 2.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Αγία Παρασκευή το αντίστοιχο εύρος είναι μεταξύ 2.500-2.700 ευρώ ανά τ.μ.

Από τα 1.500 ευρώ και άνω διαμορφώνονται οι τιμές των συναλλαγών για παλαιά διαμερίσματα σε Μαρούσι, Πεύκη, Βριλήσσια και Μελίσσια και από 2.800-3.000 και άνω για νεόδμητα.

Η CPS καταγράφει ως τάσεις αυτή τη στιγμή:

■ Αύξηση των τιμών για κατοικίες επιφάνειας από 80 έως 120 τ.μ.
■ Ζήτηση από Ελληνες αγοραστές για ιδιοκατοίκηση, με προϋπολογισμό από 150.000 έως 250.000 ευρώ
■ Αύξηση της ζήτησης
■ Αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας με ανέγερση νέων οικοδομών στο Μαρούσι και τα Βριλήσσια
■ Αύξηση των τιμών ενοικίων
■ Αύξηση των τιμών οικοπέδων ιδιαίτερα από το τελευταίο τρίμηνο του 2020.

newmoney.gr