Αγορά κατοικίας: Η Bόρεια Ευρώπη μπροστά σε ένα στεγαστικό κραχ;
13 days ago
6

Κάτι οι καρατίνες της COVID-19 και η τηλεργασία, κάτι τα χαμηλά επιτόκια εκείνης της περιόδου, η ζήτηση για αγορά κατοικίας εκτοξεύτηκε στα πρώτα χρόνια της πανδημίας σχεδόν σε όλη την Ευρώπη.

Τα δεδομένα άρχισαν ωστόσο να αλλάζουν άρδην μετά το εκ νέου άνοιγμα των οικονομιών και τη μετέπειτα ρωσική εισβολή στην Ουκρανία, που συνδυαστικά εκτίναξαν στα ύψη τον πληθωρισμό και το κόστος δανεισμού.

Τα στοιχεία κυρίως στη βόρεια Ευρώπη σκιαγραφούν μια ουδόλως ευχάριστη εικόνα.

Σε μια από τις πιο ακριβές αγορές ακινήτων, στη Δανία, οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει με τους πιο γρήγορους ρυθμούς εδώ και πάνω από μια δεκαετία, στο φόντο της μείωσης της ζήτησης και αντανακλαστικά της προσφοράς, της ανόδου των επιτοκίων και της αυξημένης επισφάλειας των δανειοληπτών.

Έτσι, από την εκτίναξη 78% πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που σημείωσαν οι τιμές στη δανέζικη αγορά κατοικίας το 2021, το τρίτο τρίμηνο του 2022 μειώθηκαν κατά 3,8%.

Η τάση αυτή συνέπεσε από την απόφαση της Κεντρικής Τράπεζας της χώρας να εγκαταλείψει από τον Σεπτέμβριο την τακτική των αρνητικών επιτοκίων.

Σήμερα, είναι στο 1,75% και αναμένεται να αυξηθούν κι άλλο.

Στο επίκεντρο της κρίσης ωστόσο βρίσκεται μια άλλη σκανδιναβική χώρα: η Σουηδία, που επίσης χρησιμοποίησε τα τελευταία χρόνια τα μηδενικά ή αρνητικά επιτόκια ως «όχημα» για τόνωση της οικονομίας.

Έτερος κοινός παρονομαστής της με τη Δανία; Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο, κάτι που τώρα «καίει» την τσέπη των δανειοληπτών.

Το «μαύρο» ρεκόρ της Σουηδίας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Σουηδικής Ένωσης Τραπεζών, ακόμη και το πρώτο εξάμηνο του 2022 -όταν τα επιτόκια δεν είχαν φτάσει στα σημερινά επίπεδα- τα μισά νέα δάνεια που εγκρίθηκαν ήταν με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Όμως σήμερα τα επιτόκια έχουν εκτιναχθεί στο 2,5%: στο υψηλότερο επίπεδο εδώ και μια 15ετία. Αναμένεται, δε, να αυξηθούν επιπλέον κατά 0,5% τον Φεβρουάριο.

Αυτό καθιστά για πολλούς σχεδόν απαγορευτική ή εξαιρετικά ριψοκίνδυνη την αγορά κατοικίας και επισφαλή τη θέση όσων πήραν στεγαστικά δάνεια στα χρόνια του φθηνού χρήματος.

Το χρέος των σουηδικών νοικοκυριών έχει πλέον φτάσει σε ιλιγγιώδη επίπεδα: κατά μέσο όσο στο 203% του διαθέσιμου καθαρού εισοδήματος, σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ.

Στη σουηδική κτηματαγορά εν τω μεταξύ οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται σε σταθερή πτωτική τροχιά από τον περασμένο Ιούλιο.

Μέσα στο τελευταίο πεντάμηνο έπεσαν κατακόρυφα, εγκλωβίζοντας τους ιδιοκτήτες σπιτιών σε έναν φαύλο κύκλο, με τις δόσεις του στεγαστικού δανείου να «φουσκώνουν» και την αξία των ακινήτων τους να κατακρημνίζεται, καθιστώντας ασύμφορη ακόμη και την πώληση.

Σε πραγματικούς όρους, η συρρίκνωση φτάνει το 15% συγκριτικά με το ανώτατο όριο στις αρχές του καλοκαιριού του 2022.

Πολλοί ήδη χαρακτηρίζουν… αισιόδοξες τις προβλέψεις της Κεντρικής Τράπεζας για συνολική πτώση στις τιμές κατοικιών 20% φέτος.

Η κατηφόρα, προειδοποιεί το Εθνικό Ινστιτούτο Οικονομικών Ερευνών της Σουηδίας, δεν έχει ακόμη τελειώσει.

Αναμένει περαιτέρω πτώση των τιμών τους επόμενους δύο μήνες και σταθεροποίηση αργότερα μέσα στο έτος.

Κι αυτό υπό την προϋπόθεση ότι θα μπει «φρένο» στον πληθωρισμό και στο ράλι ανόδου των επιτοκίων, καθώς και ότι δεν θα υπάρξει περαιτέρω αύξηση της ανεργίας.

Όμως τίποτε από όλα αυτά αυτά δεν είναι εγγυημένο. Τουναντίον…

Σε τελευταία έκθεση η Danske Bank προβλέπει ότι οι πτωχεύσεις και οι απολύσεις θα αρχίσουν σιγά-σιγά να αυξάνονται στη Σουηδία, ωθώντας το ποσοστό ανεργίας προς τα πάνω έως το τέλος του 2023, ακόμη και στο 8,5%.

Το σκηνικό ενός «ντόνιμο»

Προς την ίδια κατεύθυνση με τη σκανδιναβική χώρα, τουλάχιστον ως προς τις τιμές κατοικιών, εκτιμάται ότι οδεύουν και άλλες χώρες κυρίως της βόρειας Ευρώπης.

Μια από αυτές εκτιμάται ότι θα είναι η Βρετανία.

Όπως και στην εκτός ευρώ Σουηδία, έτσι και στη χώρα του Brexit περίπου τα δύο τρίτα των νοικοκυριών έχουν το δικό τους σπίτι.

Σε μια ειδοποιό διαφορά, ωστόσο, σημαντικό ποσοστό των στεγαστικών δανείων στη Βρετανία είναι με σταθερό επιτόκιο -τα τρία τέταρτα όσων εγκρίθηκαν από το δεύτερο εξάμηνο του 2021.

Αυτό το «παράθυρο» ευκαιρίας έχει ωστόσο κλείσει.

Η Τράπεζα της Αγγλίας έχει ήδη αυξήσει τα επιτόκια στο 3,5%. Από την επόμενη εβδομάδα, αναμένεται να τα αυξήσει κι άλλο, στο 4%.

Στο μεσοδιάστημα, οι τιμές των βρετανικών κατοικιών έχουν αρχίσει να πέφτουν, πλην όμως συγκρατημένα.

Οι προβλέψεις είναι ότι θα μειωθούν περίπου 8% μέσα στη διάρκεια του έτους.

Έως και τριπλάσια -μεταξύ 20% και 25%- προβλέπεται ότι θα είναι αντίθετα η πτώση στις τιμές κατοικιών στη Γερμανία, που αντιμετωπίζει χρόνια έλλειψη στέγης.

Κατά πολλούς αναλυτές, το φαινόμενο δεν έχει να κάνει με μια νέα «φούσκα» στην αγορά ακινήτων, αλλά με μια φυσιολογική προσαρμογή που υπαγορεύεται από μακροοικονομικούς παράγοντες.

Ως έχουν τώρα τα πράγματα, εκτιμούν, δεν υπάρχει ανησυχία για σημαντικές πιστωτικές απώλειες στο τραπεζικό σύστημα εν γένει.

Σε αντίθεση με όσα συνέβησαν άλλωστε προ 15ετίας, η οικονομική τους κατάσταση θεωρείται σήμερα πολύ καλύτερη και οι επισφάλειες θεωρητικά πιο ελεγχόμενες, βάσει ενός πλαισίου κανονισμών.

Ταυτόχρονα, ωστόσο, τα υψηλότερα επιτόκια συμβάλλουν στη μείωση της ζήτησης σε ολόκληρη την οικονομία, αυξάνοντας το κόστος και τους πιθανούς κινδύνους μιας επένδυσης.

Ήδη εκφράζονται φόβοι για ευρύτερες μακροοικονομικές επιπτώσεις, όπως π.χ. περικοπές θέσεων εργασίας και μισθών από τις επιχειρήσεις, περαιτέρω συρρίκνωση του εισοδήματος των νοικοκυριών, «κοκκίνισμα» δανείων και στεγαστική κρίση, από την οποία μοναδικοί πιθανοί κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα βγουν επενδυτές ακινήτων με.. ρευστό.