Τηλεργασία και lockdown αλλάζουν την κτηματαγορά – Οι νέες τάσεις στα ακίνητα
23 days ago
6

Η πανδημία του κορωνοϊού ήρθε και άλλαξε σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών στοχεύοντας πλέον όλοι μας στην θωράκιση της προσωπικής μας υγείας αλλά και της υγείας των αγαπημένων μας προσώπων.

Τείνει πλέον, ανάλογα βέβαια με την διάρκεια και τις εξελίξεις που ορίζει αποκλειστικά αυτός ο «αόρατος» εχθρός, να αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή των επιλογών μας ακόμη και στην αναζήτηση κατοικίας είτε πρόκειται για αγορά, είτε για ενοικίαση. Επιπλέον, δημιουργεί νέα δεδομένα στην άλλοτε βαριά βιομηχανία πολλών πόλεων που στηρίζαν μεγάλο μέρος της οικονομίας τους στους φοιτητές.

Παράλληλα, με στόχο την θωράκιση της υγείας των εργαζομένων τους αλλά και στην προσπάθεια να βγουν το δυνατόν λιγότερο «χαμένοι» από την οικονομική κρίση που προκάλεσε ο αόρατος «εχθρός», πολλοί επαγγελματίες οδηγούνται σε νέες τάσεις τόσο για την στέγασή των επιχειρήσεων τους, το ύψος του μηνιαίου μισθώματος, όσο και στον τρόπο λειτουργίας τους .

Οι ενδεχόμενες αλλαγές στην αναζήτηση κατοικίας με στόχο ένα επιπλέον δωμάτιο για χρήση γραφείου

Η πανδημία του κορωνοϊού και συγκεκριμένα η στιγμή του lockdown, δημιούργησε την ανάγκη στους κατοίκους των μεγάλων πόλεων και ιδιαίτερα όσων διαμένουν στο κέντρο αυτών, να αναθεωρήσουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή της περιοχής που διαμένουν ιδιαίτερα όσοι εργάζονταν σε επιχειρήσεις με πολυάριθμο προσωπικό και ήδη από το πρώτο lockdown πιθανότατα δουλεύουν από το σπίτι.

Δεν ήταν λίγοι οι εργαζόμενοι που όταν έβλεπαν να ανεβαίνουν καθημερινά τα κρούσματα του κορονοϊού σκέφτηκαν αρχικά ότι το νέο lockdown είναι προ των πυλών και δευτερεύοντως ότι θα ήταν καλύτερες οι συνθήκες αν διέμεναν σε κάποιο προάστιο μη πυκνοκατοικημένο ακόμη και αν ήταν σε διαμέρισμα ή ακόμη καλύτερα σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο .

Η συγκεκριμένη τάση δεν έχει υιοθετηθεί στη πράξη από πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές ή/και ενοικιαστές, διότι η μετεγκατάσταση σε κάποιο «καλό» προάστιο της Αττικής σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, απαιτεί αυξημένα διαθέσιμα κεφάλαια είτε αν πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά. Σίγουρα όμως, αν το επόμενο διάστημα τα πρωτόκολλα θωράκισης της δημόσιας υγεία ακολουθήσουν τη λογική του lockdown «ακορντεόν», τότε άμεσα θα βρεθούν πολλοί που θα θελήσουν να μετεγκατασταθούν.

Αλλά, οι ήδη μισθωτές ακινήτων που διαμένουν στις «καλές» περιοχές του κέντρου της Αθήνας και καταβάλλουν υψηλά μισθώματα με τη λογική να βρίσκονται δίπλα στην εργασία τους, έχουν αρχίσει να αναθεωρούν αυτή την επιλογή διότι είτε εργάζονται μέσω τηλεργασίας, είτε δεν χρειάζεται η καθημερινή τους παρουσία στον εργασιακό τους χώρο, με αποτέλεσμα να σκέφτονται να μετακομίσουν σε προάστια της Αττικής όπου με το ίδιο μηνιαίο μίσθωμα ή/και χαμηλότερο θα μπορούσαν να μισθώσουν ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα με επιπλέον δωμάτιο για χρήση γραφείου ή/και μεζονέτα με κήπο ή/και μονοκατοικία.

Η τάση που κερδίζει έδαφος κυρίως στους εργαζόμενους με παιδιά, είναι η αναζήτηση κατοικίας με ένα επιπλέον δωμάτιο που θα μπορεί να διαμορφωθεί σε γραφείο για να μπορούν να ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα μέσω τηλεργασίας.

Παράλληλα, υπάρχει ένα μικρό ποσοστό ενδιαφερόμενων ενοικιαστών που αναζητούν πλέον κατοικίες με ένα επιπλέον δωμάτιο διότι διδάσκουν γιόγκα ή/και personal training μέσω διαδικτύου και χρειάζονται έναν χώρο ειδικά διαμορφωμένο για τις επαγγελματικές τους ανάγκες.

Ταυτόχρονα, δεν είναι λίγοι οι ελεύθεροι επαγγελματίες κυρίως στον κλάδο παροχής υπηρεσιών που διατηρούν γραφειακούς χώρους επιφάνειας 40τμ-60τμ που αρχίζουν να «υιοθετούν» την ιδέα να μεταφέρουν τις επαγγελματικές τους υποχρεώσεις στη κατοικία τους διαμορφώνοντας ένα χώρο αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση αν είναι δυνατόν στην υπάρχουσα κατοικία τους, είτε να αναζητήσουν κατοικία προς ενοικίαση ή/και αγορά που να υποστηρίζει τις νέες ανάγκες .

Μη ξεχνάμε ότι πλέον δεν είναι λίγοι οι επαγγελματίες που έχουν «υιοθετήσει» το zοοm, το skype ή και οποιαδήποτε άλλη μορφή live ηλεκτρονικής επικοινωνίας με πελάτες ή/και συνεργάτες τους, κατανοώντας ότι με αυτόν τον τρόπο όχι μόνο «κερδίζουν» χρόνο από τις άσκοπες μετακινήσεις, αλλά και μηνιαία κόστη που τουλάχιστον τη φετινή χρονιά δεν απέφεραν για το μεγαλύτερο μέρος των επαγγελματιών τα προσδοκόμενα έσοδα.

Σίγουρα η προσωπική επαφή που έχουμε συνηθίσει όλοι μας με τους πελάτες μας και τους συνεργάτες μας δεν μπορεί να αντικατασταθεί από μια live ηλεκτρονική επικοινωνία, αλλά για πολλούς αποτέλεσε λύση τη φετινή χρονιά που διανύουμε τα πρωτόγνωρα υγειονομικά δεδομένα, ενώ πολλοί ισχυρίζονται ότι θα παραταθούν και την νέα χρονιά και θα αργήσουμε να γυρίσουμε στις προ covid-19 καθημερινές μας συνήθειες αν και εφόσον δεν υπάρξουν νέοι ιοί που θα απειλήσουν την δημόσια υγεία.

Θεωρούμε, ότι οι περιοχές που θα επιλέξουν αρχικά οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές ή/και αγοραστές που θα θελήσουν να μετακομίσουν σε διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας, σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, χωρίς να διαθέσουν επιπλέον κεφάλαια από τα ήδη διαθέσιμα για διαμέρισμα στα «καλά» προάστια της Αττικής, θα οδηγηθούν κυρίως σε περιοχές του υπολοίπου Αττικής ή/και σε περιοχές όπως Σταμάτα, Άγιο Στέφανο, Καπανδρίτι, Παιανία κλπ.

Γενικότερα, όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα στο άμεσο μέλλον και σε συνάρτηση με την πορεία της πανδημίας του κορωνοϊου, θα αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, που σημαίνει ειδική σχεδίαση , συνδεσιμότητα και ανάγκη για συγκροτήματα μικτών χρήσεων.

Παράλληλα, θα πρέπει να σημειώσουμε ότι οι καταθέσεις των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών αυξήθηκαν από την αρχή του 2020 κατά 17,6 δισ. Ευρώ, ενώ σύμφωνα με στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2021 αυξήθηκαν κατά 741 εκατ. ευρώ. Η αύξηση των καταθέσεων σε συνδυασμό με την αύξηση των στεγαστικών δανείων, ενδεχομένως να διοχετευτούν στην αγορά ακινήτων και αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα αύξησης τόσο της ζήτησης όσο και των τιμών πώλησης.

Σε κατάρρευση η φοιτητική στέγη αν συνεχιστεί η τηλεκπαίδευση και το 2021

Αρκετοί γονείς την φετινή χρονιά κράτησαν στάση αναμονής στην μίσθωση φοιτητικής στέγης (σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια ) ακόμη και μετά την ανακοίνωση των βάσεων λόγω ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας του κορωνοϊού.

Τη περσινή φετινή χρονιά, η μείωση της ζήτησης για ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας στη Πάτρα είχε αγγίξει το 40%-50%, ανάλογη η εικόνα στην Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Παράλληλα, αρκετοί φοιτητές του 3ου και 4ου έτους φοίτησης, ξενοίκιασαν την φοιτητική κατοικία και προέβησαν σε ενοικίαση κατοικίας μαζί με άλλους συμφοιτητές τους για να μειώσουν τα μηνιαίο έξοδά τους και παράλληλα, να επισκέπτονται τη πόλη που σπουδάζουν όταν πραγματικά απαιτείται από τη σχολή τους – τυχόν εργαστήρια, αλλά και στην εξεταστική περίοδο.

Τους τελευταίους μήνες και ιδιαίτερα μετά την έξαρση των ημερήσιων κρουσμάτων από τα μέσα Οκτωβρίου, πριν την ανακοίνωση των σχετικών μέτρων της πολιτείας, είχαν ήδη προϊδεάσει τους φοιτητές και τους γονείς ότι σε μεγάλο ποσοστό η τηλεκπαίδευση όλων των Πανεπιστημίων της χώρας θα καταστεί υποχρεωτική. Αρκετοί γονείς που είχαν προβεί σε μίσθωση φοιτητικής κατοικίας, έχουν επικοινωνήσει με τους ιδιοκτήτες με στόχο τη δυνατότητα λύσης της μισθωτικής σύμβασης από τα τέλη Δεκεμβρίου του 2020.

Αν δεν αλλάξουν άμεσα τα δεδομένα με την πανδημία του κορονοϊού και συνεχιστεί η τηλεκπαίδευση και το 2021, θεωρούμε ότι άμεσα πολλά ακίνητα που στόχευαν οι ιδιοκτήτες τους σε φοιτητές θα παραμείνουν στα «αζήτητα» και οι τιμές θα καταγράψουν πτωτικές τάσεις.

Η εικόνα στα επαγγελματικά ακίνητα

Σε ό,τι αφορά στις νέες τάσεις στα επαγγελματικά ακίνητα λόγω πανδημίας, αυτές είναι οι εξής:

1) Αύξηση της ανάγκης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics

Λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού και ιδιαίτερα μετά το lockdown και σήμερα λόγω τηλεργασίας, αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση στα τρόφιμα, στα παιχνίδια, στα είδη γυμναστηρίου και όλες οι παραγγελίες αυτές πραγματοποιούνται κυρίως μέσω διαδικτύου πλέον.

Η ραγδαία αύξηση παραγγελιών μέσω διαδικτύου οδήγησε στην ραγδαία αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics . Σίγουρα στο άμεσο μέλλον η ζήτηση θα αυξηθεί περισσότερο για αποθηκευτικούς χώρους υποστηρίζοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο, ενώ θεωρούμε ότι πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα στην εφοδιαστική αλυσίδα.

2) Στοχεύουν στο e-shop πολλά εμπορικά καταστήματα

Η μη μείωση των μηναίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης, μελετούν αρχικά να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρηση τους, στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.

3) Café delivery – e shop

Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20τμ – 40τμ που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν brand, σύμφωνα με πληροφορίες, μελετούν ήδη την μετεγκατάσταση τους σε καταστήματα στην ίδια περιοχή δραστηριοποίησης τους, αλλά σε σημεία μη προβολής με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σε μη σημεία προβολής και χωρίς βιτρίνα, έχουν ήδη ξεκινήσει τα τελευταία 2-3 χρόνια στα Β.Προάστια, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών, Airbnb, αλλά και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.

4) Τέλος στους open plan χώρους

Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.

Η κυρίαρχη τάση στον σχεδιασμό χώρων γραφείου προ κορωνοϊού εποχή, ήταν «οι open plan χώροι. Σταδιακά καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη.

Στη μετά κορωνοϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το open space μοντέλο που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα ώς σήμερα θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Σίγουρα, θα αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα και λογικά θα επιστέψουμε στα μικρά «κλειστά» γραφεία.

5) Η τηλεργασία θα οδηγήσει σε μετεγκατάσταση των εταιρειών

Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο στα νότια ή τα βόρεια προάστεια.

Βραχυπρόθεσμα θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Σίγουρα θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους (η προσφορά δεν είναι μεγάλη σήμερα), που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας δλδ, τεχνολογικά αναβαθμισμένους, με έξυπνα και οικολογικά κτήρια.

Δεν θεωρούμε ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές-καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και των εν γένει οικονομικών δεδομένων, πολλές εταιρίες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους που θα διαθέτουν εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό ,του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων.

6) Προτάσεις μίσθωσης σε συνάρτηση με το τζίρο

Το πρόβλημα στις εμπορικές μισθώσεις και ιδιαίτερα όσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα είναι πλέον εμφανές. Ακόμη και μετά την οικειοθελή μείωση του ενοικίου κατά 30% με φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, το πρόβλημα δεν δείχνει να ελαττώνεται. Ήδη, μεγάλες αλυσίδες και brand του εξωτερικού προβαίνουν σε προτάσεις μίσθωσης καταστημάτων που το μηνιαίο μίσθωμα θα αποτελείται από ένα minimum μηνιαίο ποσό και ποσοστό επί του τζίρου. Λογική που λειτουργεί σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών κέντρων της χώρας, αλλά δεν φαίνεται να βρίσκει σύμφωνους προς το παρόν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες καταστημάτων.

Κατοικίες με μηνιαίο μίσθωμα έως 800€/μήνα με 3 Υ/Δ

 

*Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates – newmoney.gr