Γιατί «απογειώθηκαν» τα ενοίκια την τελευταία 6ετία στην Αττική
1 year, 4 months ago
6

Ελάχιστα απέχουν οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στην Αττική από το απόγειο της αγοράς το 2009, έχοντας πραγματοποιήσει ένα σημαντικό «ράλι» από το 2017 και μέχρι το τέλος του 2022. Σε σχετική έρευνα της Potamianos Real Estate Group, που αφορά πραγματικές συμφωνίες μίσθωσης κατοικιών και όχι ζητούμενες τιμές που αφορούν αγγελίες, σήμερα, η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική αγγίζει τα 7,9 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά σχεδόν 35% από το 2017.

Συγκριτικά με το 2009, οι σημερινές τιμές υπολείπονται μόλις κατά 5,5% κατά μέσον όρο, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις συνοικιών, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, όπου η απόσταση αυτή έχει πλέον εκμηδενιστεί. Μάλιστα σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια και το Παγκράτι, παρατηρούνται πλέον και αυξήσεις έναντι του 2009 (5,8% και 13,9% αντίστοιχα). Στην πράξη βέβαια, οι σημερινές τιμές ενοικίασης είναι πολύ πιο επιβαρυντικές για το μέσο νοικοκυριό, συγκριτικά με το 2009, καθώς έχει μεσολαβήσει μια σημαντική οικονομική κρίση, που συνοδεύτηκε και από σημαντική μείωση των εισοδημάτων και της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.

Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, επικεφαλής της Potamianos Real Estate Group και πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, «ναι μεν τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά μετά την οικονομική κρίση και πλησιάζουν σε αρκετές περιπτώσεις τις τιμές του 2009, αλλά τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν καταγράψει ανάλογη αύξηση. Κατά την οικονομική κρίση υποχώρησαν σημαντικά κι έκτοτε, επί της ουσίας δεν έχουν αυξηθεί εκ νέου. Αυτό είναι το πρόβλημα στην αγορά ενοικίων σήμερα», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος.

Την περίοδο 2010-2016 το ΑΕΠ της χώρας συρρικνώθηκε κατά σχεδόν 25%, ή 56 δισ. ευρώ. Ακόμα μεγαλύτερη ήταν η πτώση των καταθέσεων, καθώς υπολογίζεται ότι από τα υψηλά του 2009, στο τέλος του 2016 είχαν απολεσθεί συνολικά 116 δισ. ευρώ, ποσό που συνιστά κάμψη της τάξεως του 50%. Το μεγαλύτερο μέρος του ποσού αυτού, ή περίπου 76 δισ. ευρώ, χάθηκε κατά τα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης και κυρίως έως το 2012. Τα παραπάνω είχαν ως αποτέλεσμα ο συνολικός πλούτος ανά ενήλικα στη χώρα να υποχωρήσει από τα περίπου 170.000 ευρώ το 2009, σε 108.000 ευρώ το 2021. Ο δείκτης αυτός υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της αξίας των ακινήτων και των καταθέσεων και αφαιρώντας το ιδιωτικό χρέος.

Οι αιτίες

Το κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος για οικογένεια (80-100 τ.μ.) κινείται στα 500-800 ευρώ και σε αρκετές περιοχές ξεπερνάει και τα 1.000 ευρώ.

Ωστόσο, η αγορά ακινήτων δεν ακολουθεί τα θεμελιώδη δεδομένα της οικονομίας. Οπως φαίνεται, οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί έως και 55% σε ορισμένες περιοχές από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022. Η αύξηση αυτή οφείλεται σε μια σειρά από παράγοντες, αρχής γενομένης από το γεγονός ότι εισέρρευσαν σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων, αυξάνοντας με τον τρόπο αυτό τη ρευστότητα στην οικονομία και την κτηματαγορά.

Παράλληλα, δεδομένου ότι τα ενοίκια είχαν υποχωρήσει κατά πολύ σημαντικό ποσοστό έως και το 2016, πολλά νοικοκυριά θέλησαν να επωφεληθούν και επέλεξαν την ενοικίαση. Αλλωστε, η επιλογή της αγοράς ακινήτου ήταν πλέον αδιέξοδη, λόγω της αδυναμίας ή και της απροθυμίας πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό.

Η τάση αυτή παγίωσε στην αγορά την υψηλή ζήτηση για ενοικιάσεις. Την ίδια στιγμή όμως η προσφορά κατοικιών όχι μόνο δεν αυξήθηκε, αλλά βαίνει σταθερά μειούμενη τα τελευταία χρόνια. Ο λόγος είναι διττός. Κατ’ αρχάς, υπολογίζεται ότι έχουν εξέλθει της αγοράς κατοικίας περί τα 40.000 – 50.000 ακίνητα που έχουν κατασχεθεί λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Αυτό φαίνεται και από τις αγγελίες, όπου είναι εξαιρετικά λίγα τα διαθέσιμα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί την περίοδο 1995-2010, δηλαδή όσα αποκτήθηκαν κατά την περίοδο άνθησης της αγοράς και του αθρόου τραπεζικού δανεισμού. Ο άλλος λόγος έγκειται στο σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων τα οποία οι ιδιοκτήτες προτιμούν να κρατούν κενά, λόγω των σημαντικών φθορών που έχουν υποστεί από ενοικιαστές στο παρελθόν, ενώ αρκετές είναι και οι περιπτώσεις μη αποδοχής κληρονομιάς.

Ο συνδυασμός της αυξημένης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς είναι που έχει προκαλέσει την «έκρηξη» στις τιμές ενοικίασης. Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες θέλουν να αποσβέσουν αφενός τις σημαντικές απώλειες εσόδων των προηγούμενων ετών, π.χ. από κακοπληρωτές ενοικιαστές, αφετέρου τις δαπάνες που έχουν πραγματοποιήσει για την ανακαίνιση των ακινήτων τους, ενδεχομένως και τις εργασίες ενεργειακής αναβάθμισής τους. Ως εκ τούτου, οι τιμές διατηρούνται σε αισθητά υψηλότερο επίπεδο, σε σχέση με την οικονομική κρίση.

Χαμηλά εισοδήματα

Το πρόβλημα προκύπτει λόγω του ότι τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν αναπροσαρμοστεί στα δεδομένα αυτά με τον ίδιο ρυθμό. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 1998, ο ελάχιστος ονομαστικός μισθός διαμορφωνόταν σε 772 ευρώ, ενώ σήμερα 24 χρόνια μετά δεν ξεπερνάει τα 831 ευρώ και αυτό συνέβη μόλις πριν από μερικούς μήνες, μετά μάλιστα τη σημαντική αύξηση που αποφασίστηκε πέρυσι.

Δεδομένου ότι το κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος κατάλληλου για οικογένεια (80-100 τ.μ.) κινείται πέριξ των 500-800 ευρώ και σε αρκετές περιοχές ξεπερνάει και τα 1.000 ευρώ, είναι σαφές ότι πολλά νοικοκυριά αδυνατούν να αντεπεξέλθουν.

ΠΑΓΚΡΑΤΙ

Πόλος έλξης για φοιτητές, οικογένειες και Airbnb

«Πρωταθλητής» της ανόδου των ενοικίων αναδεικνύεται το Παγκράτι. Το μέσο ενοίκιο ανέρχεται σήμερα σε 8,7 ευρώ/τ.μ., έχοντας καταγράψει «ράλι» της τάξεως του 45% από το 2017, με αποτέλεσμα να ξεπερνάει κατά σχεδόν 14% (13,8%) το ιστορικό υψηλό που είχε σημειωθεί το 2009, όταν τα ενοίκια στην περιοχή διαμορφώνονταν σε 7,5 ευρώ/τ.μ.

Η περιοχή φαίνεται πως έχει επωφεληθεί περισσότερο από κάθε άλλη, από την εγγύτητά της με τα τουριστικά αξιοθέατα (π.χ. Ζάππειο, Εθνικός Κήπος, Παναθηναϊκό Στάδιο και φυσικά την Ακρόπολη), με αποτέλεσμα να εξελίσσεται σε βασική επενδυτική επιλογή όσων ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητα προς εκμετάλλευση, κυρίως μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράλληλα, η περιοχή συγκεντρώνει υψηλή ζήτηση και από φοιτητές, όπως επίσης και από οικογένειες που επιθυμούν να βρίσκονται κοντά σε μέσα συγκοινωνίας και στο κέντρο της Αθήνας.

Ανάλογη τάση παρατηρείται και σε άλλες συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως τα Εξάρχεια και η Κυψέλη. Για παράδειγμα, και στα Εξάρχεια το μέσο ενοίκιο ξεπερνάει πλέον κατά 5,9% εκείνο του 2009, αγγίζοντας τα 8,5 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά 54,5% σε σχέση με το 2017. Αντίστοιχα, στην Κυψέλη, η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 7 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 55,6% από το 2017, όντας πλέον στο ίδιο επίπεδο με το 2009.
Οι συνοικίες του κέντρου της Αθήνας αναμένεται να επωφεληθούν και από την επέκταση του μετρό, μέσω της νέας γραμμής 4, η κατασκευή της οποίας έχει ήδη ξεκινήσει. Για παράδειγμα, τόσο η Κυψέλη, όσο και τα Εξάρχεια επωφελούνται από τη λειτουργία νέων σταθμών.

ΠΕΙΡΑΙΑΣ

Υψηλή ζήτηση για κατοικίες, επίκεντρο ο Αγιος Διονύσιος

Η περιοχή του Πειραιά έχει αναδειχθεί σε σημαντικό υποδοχέα ζήτησης για ενοικιάσεις κατοικιών. Σήμερα, το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε 7 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 55,6% από τα χαμηλά του 2017, όταν δεν ξεπερνούσε τα 4,5 ευρώ/τ.μ., και μόλις 2,85% χαμηλότερα από το 2009 (7,2 ευρώ/τ.μ.). Ωστόσο, η ανοδική αυτή πορεία φαίνεται πως θα έχει και συνέχεια. Η έλευση του μετρό, η επιστροφή των Κινέζων επενδυτών για πρώτη φορά μετά την πανδημία και η επικείμενη λειτουργία του Πύργου Πειραιά το προσεχές φθινόπωρο αναμένεται να ενισχύσουν ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για κατοικίες στην περιοχή.

Στο πλαίσιο αυτό, η περιοχή του Αγίου Διονυσίου βρίσκεται στο επίκεντρο, καθώς τοποθετείται πολύ κοντά στο κέντρο της πόλης και προσφέρεται για τη φιλοξενία νέων κατοικιών. Η ύπαρξη δεκάδων κενών ή αναξιοποίητων ακινήτων, κυρίως βιοτεχνικού και βιομηχανικού χαρακτήρα, αποτελεί μια πρώτης τάξεως «μαγιά» για την προσέγγιση επενδύσεων για την ανακατασκευή τους και τη μετατροπή τους σε σύγχρονες κατοικίες. Αλλωστε, τόσο το αγοραστικό όσο και το μισθωτικό ενδιαφέρον είναι δεδομένα. Ηδη μάλιστα, έχουν αρχίσει να δημιουργούνται τα πρώτα σχετικά έργα, σε επιλεγμένα ακίνητα.

Η φιλοξενία νέων χώρων γραφείων, μεγέθους άνω των 65.000 τ.μ., στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, λειτουργεί ως εφαλτήριο για την προσέλκυση περισσότερων μόνιμων κατοίκων στον Πειραιά. Μόνο από την ανάπλαση των πρώην ακινήτων της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος έχουν δημιουργηθεί πάνω από 45.000 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων, ενώ ο Πύργος Πειραιά θα προσθέσει επιπλέον 17.000 τ.μ. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια.

ΧΑΛΑΝΔΡΙ

Η «βολική» περιοχή των βορείων προαστίων

Από τις πλέον περιζήτητες περιοχές των βορείων προαστίων αποδεικνύεται το Χαλάνδρι. Παρότι υψηλή ζήτηση για ενοικιάσεις σημειώνεται και σε άλλα προάστια, όπως το Μαρούσι, η Αγία Παρασκευή, ο Χολαργός και το Νέο Ψυχικό, φαίνεται πως το Χαλάνδρι καταγράφει τις υψηλότερες επιδόσεις τα τελευταία χρόνια.

Με βάση τα στοιχεία της έρευνας της Potamianos Real Estate Group, σήμερα το μέσο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα επιφάνειας 80-100 τ.μ. και ηλικίας 20 ετών, διαμορφώνεται στα 8,3 ευρώ/τ.μ., δηλαδή πέριξ των 750-850 ευρώ σε μηνιαία βάση.

Πρόκειται για ένα ποσό που είναι κατά 38,3% υψηλότερο σε σχέση με το 2017, ενώ συγκριτικά με το απόγειο της αγοράς, το 2009, η απόκλιση είναι μόλις 2,4% (8,5 ευρώ/τ.μ.).

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, το Χαλάνδρι επωφελείται κατ’ αρχάς από το σημαντικό μέγεθός του, άρα και την ύπαρξη σημαντικού αριθμού ακινήτων προς ενοικίαση, το σχετικά νέο σε ηλικία κτιριακό απόθεμα, αλλά και την τοποθεσία του.

Η περιοχή βρίσκεται σε κοντινή απόσταση με τα ανατολικά προάστια, αλλά και με τον επιχειρηματικό κόμβο του βόρειου άξονα της Λ. Κηφισίας, όπου είναι εγκατεστημένες εκατοντάδες επιχειρήσεις και πολυεθνικοί όμιλοι.

Επίσης, η περιοχή βρίσκεται κοντά και στο κέντρο της Αθήνας, με αποτέλεσμα να θεωρείται ιδανικό σημείο για να εγκατασταθεί κανείς. Σημειωτέον δε ότι στο βορειοανατολικό τμήμα του, το Χαλάνδρι εξυπηρετείται και από δύο σταθμούς μετρό (Δουκίσσης Πλακεντίας και Χαλάνδρι). Στον δε σταθμό της Δουκίσσης Πλακεντίας, στα σύνορα με τα Βριλήσσια, λειτουργεί και σταθμός του προαστιακού σιδηροδρόμου.